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ホテル売買価格試算の仕方

ラブホテル運営の売買価格の試算の仕方

ラブホテルの売買に際して、不動産鑑定士の先生等から不動産価格の算定のご相談を受けることもあります。そこで、ここでラブホテルを購入するに当たって、適正価格で購入するために、売買価格を大まかに試算する方法をコメントいたします。

まず、レジャーホテルについては、ある程度の項目を精査することによって、大体の金額を算出することは可能です。

具体的にもっとも、算出の中で重要視されるのは、実際の売上と純利益がいくらあるかによります。たとえば、売上が年間1億円あった場合に、税引き前の純利益は約40%から45%ぐらいです。とすると、シビアにみて4000万円の純利益があることになります。
そして、レジャーホテルの利回り計算をしたときに、借入金をいくら借りれるか、また自己資金が締める割合がいくらかも影響を受けますが、信用組合や信用金庫当でお金を借りた場合に金利が5%つくとした場合を考慮すると、実質利回りとして13%以上あることが好ましいです。
そうした場合、4000万円が純利益13%とした場合に、これをもとに売却価格を算出すると、3億7百万円ぐらいとなります。不動産売買の場合の手数料等を考慮した場合には、3億円弱ぐらいが取引の土台に上がる金額となります。

ほかには、部屋数が売買価格に影響を及ぼすことがあります。部屋数が多いと当然高くなりますが、内装工事費用が掛かるような物件では、逆に部屋数が多すぎる場合には売買価格として部屋数を考慮に入れて金額が高くなることを敬遠する傾向にあります。

他方で、売上とも関連しますが、一部屋当たりの回転数(1日あたり3回転など)や月売上(50万円以上)のような物件については、業績がよい物件のため、一部屋あたりの売却金額も高くなります。

また、ホテルがどこにあるかによっても価格が異なってきます。
ホテル自体が、東京都のホテル街(渋谷、新宿、池袋、五反田、鶯谷など)需要が高いところに関しては、売買価格がそれ以外の地域と比べて当然高くなります。もっとも、ホテル街であっても、ホテル街の入口になるホテルか、奥の方に行かなければ入れないホテルかによってもホテルの価格が異なってきます。ホテルとして運用する以上立地はかなりの重要性を持ちます。
そのため、いい立地にあるホテルはなかなか売りに出されることもないため、いったん売りに出る場合には、かなりいい金額がつく可能性が高いです。
大まかに言って、立地がよいところにある物件については、一部屋1千万円〜の値段がつく場合もあります。需要と供給のバランスからいって仕方がない部分かもしれません。
かといって、売上の状況を見て、利回りが13%を切るような物件の場合には、売買が決まる率が減ってくるのも事実です。

以上に対して、既にレジャーホテルの営業をやめていたり、休業している物件や競売に出ている物件、ホテルを別の用途のために使う場合などでは、売買価格の算出が異なります。
この場合には、ホテルを運営するに当たっての売上が分からない場合や、そもそも売上自体が立っていない場合、今までの売上はこれからの事業に関係ないという場合があります。
この場合には、単純に不動産評価額(固定資産評価)をもとに算出したり、周辺不動産の価格を考慮したりすることが多いです。

ホテルの営業を止めていたり、休業している場合には、ボイラーなどの水回りの痛みが激しい場合が多く、修繕費用等が多くかかること、ホテルとして再開するためには、かなりのリニューアルをしてイメージ等を変える必要があることなどから、かなり安い価格になります。一旦廃業したり、休業しているホテルに客を取り戻すことにはかなりの努力が必要であることなども下人の一つです。ホテル以外の事業に使う場合には、単にホテルとしての機能よりも不動産としての価値で評価されることになるため、必然的に価格が安くならざるを得ない状況にあると言えます。

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