ホテル運用具体例real estate04
ラブホテル運営における必要経費
ホテル運営において必要になる経費について説明します。
まず(1)運営をする前に、修繕費用、リニューアル費用をかける必要がある場合には、内装外装工事費用が必要となります。
具体的には壁紙代、部屋の壁を取り除いたり、フロント周りの整備や廊下の整備、外観の壁の塗り替え、看板の設置などです
次に、（２）ホテルの清掃、フロントの人員のための従業員の確保と人件費がかかります。アルバイトを使う場合なども、法令に定める最低賃金を下回ることはできないのは当然です。
ホテルの清掃の場合には、休憩時間を含め２４時間の利用があるため、２４時間交代制で、スタッフを確保しシフトを作成する必要があります。
一部屋が広い場合には、一部屋に書ける清掃に時間がかかるため、ホテルの稼働率を考えて人員を配置する必要があると思います。当然ながら、清掃がきれいでないホテルはリピーターもつかない為売上に影響します。人件費はなるべく抑えたいところですが、質の高いホテル運営を行うためには、質の高い人材を確保するため、ある程度の人件費は必要不可欠です。売上の約２５パーセント前後が人件費に使っているところが多いかと思います。ただ、別館があったり、建物の構造上、スタッフの人数を抑えられないケースもあります。
アルバイトを確保するため、求人広告費用が必要となる場合があります。
さらに、（３）リネン代がかかります。シーツ、タオルなど、利用の回数ごとに取り換えるため、リネン代がかかります。リネン業者によって価格の差異はありますし、どれだけの回転率があるかによっても異なりますが、売上の５％前後はかかります。
リネン代の他に、（４）アメニティーグッズ代や食料品代がかかります。おもてなし精神のホテルサービスも集客のためには、必要なものなので、レジャーホテルの運用の仕方によっては、経費をかけてサービスをするケースもあります。
さらに、（５）光熱費がかかります。２４時間電気を使うため、電気料金が大きな負担となりますし、水が水道か井戸水かによって、水道水の費用も違ってきます。水道水の場合には、かなりの水を使うため、それなりの負担となります。
その他雑費もかかりますが、経費を除いて、上手く運営をしている場合には、税引き前の利益として、売上の約４０％～４５％前後の利益が残ることとなります。
資金調達と運営方法の例
レジャーホテルの資金調達と運用に関する具体例を簡単にご説明します。
ホテル購入価格（修繕の必要なし）３億１千万円の場合（※紹介手数料３％は別途として計算）
●自己資金２億１千万円、銀行借り入れ１億円でホテルを購入した場合、
g一部資金の銀行借り入れの場合、今回の場合には約１/3を借り入れ、かつその金利が５％（３６５日年利）のときに、売上の利回りとの関係で、損益計算分岐点を計算しました。
３分の１の資金の借りれの場合には、１５％の実質利回りが回るときには、２０００万円ほどの経常利益がでる計算となります。なお、この場合において、ホテルの運営の実質利回りが、８％であったときには、５年で借入金を償却するための損益分岐点と考えられます。
但し、ホテルの売上が常に変わらないことを想定しているため、経常利益は減る傾向にあります。
また、この表では、ホテル購入時のリニューアル等を考慮していないため、集客が一時増える場合の利益などの不確定要素は計算に入れておりません。
●自己資金をほとんど入れず、借入金のみで運用する場合
ホテルの売上からすれば、５年で元利金を返済するものとして借り入れる場合には、元金のみの年間返済額が６千万円にも及び、ホテルの運用益だけで返済することができない状況です。
この場合は、返済に耐えうるだけの自己資金や利益が他で出ている場合には、それを引き当てることができますが、このホテルのみを考えると、売上が９千万円程度しかないホテルでは返済ができません。
仮にこの３億を５年で返済する場合には、単純計算で少なくとも売上がⅠ４千万円程度なければならない計算になります。
そのため、このホテルでは、３億円を全額借入て５年で返済することはかなり厳しいと言わざるを得ません。
これに対して、仮に銀行から７年返済で貸してもらえる場合には、６年目までは、経常利益がマイナスで経常されますが、年間で１千万円以下の赤字になりますので、他で事業を行って利益を上げている場合には、十分に返済は可能な状況にあります。７年目から＋の利益が出始める計算となります。
但しその場合でも、７年目まで売上が落ちない計算で進めておりますので、売り上げが落ちた場合には、利益がでず、赤字幅を増大させてしまいます。
以上から、ホテル購入に当たっては、自己資金が少しでもないと、運営上生じてくるリスクに耐えれない状況になりかねません。
私どもは、自己資金だけで購入できるのはもっともよいことですが、少なくとも、３分の１～半額までは自己資金を使い、残りを借り入れに当てるなどの方法により、ホテルを購入することをお勧めいたします。
また、ホテル運営にあたり、実質利回りが１０％を切るような物件については、ホテル運営を継続してするためには好ましい物件ではないと考えております。
もっとも、ホテル以外の用途で使用する場合には、この点は問題になりません。そのため、ホテル以外の利用のために購入するにあたっては、いかに適正な安い価格で購入できるかという点と、建物の構造上の瑕疵や法令の制限等がないかを確認する必要があるでしょう。特に水回りは注意する必要が高いことはいうまでもありません。