④収益ビルへの投資と比べてどちらがよいか？company
収益ビルへの投資のメリット
(1)収益ビルに関しては、レジデンス、商業ビルなど既に顧客が利用しているビルであれば、ある程度の収益性が保証されることになります。そのため、収益性が大きくはなくても収益が安定するというメリットがあります。
(2)収益物件の場合には、物件の場所や状況にもよりますが、銀行からの借り入れもしやすいという傾向があります。
(3)また、経営を行う場合も、不動産管理会社に委託したり、賃貸に出す場合には、賃貸情報を出すことで、不動産屋を通じて賃借人を募集しやすいというメリットがあります。
(4)賃借人がついた場合には、ある程度中長期的な利用が見込めて、収益がでることが見込める点のメリットもあります。
(5)これは収益ビルに限りませんが、会社が経常利益が多く出ている場合に、節税対策として収益ビルを購入することによって、会社の資産を増やすとともに、節税対策にもなｒという点です。
(6)また、同様に、相続財産が多く、相続税を支払わなければならない状況が明らかな場合には、収益ビルなど購入して銀行から借り入れをすることによって相続財産のプラス財産を減らす方法があります。
収益ビルへの投資のデメリット
収益ビルへの投資についてはメリットが多い一方、商業ビルなどテナントが入るビルに関しては、テナントの状況によって、思うような収益を上げない可能性のあるケースもでてきます。
例えば、収益ビルが古いビルであったり、収益ビルの多くの部分を1社が独占して借りている場合について、常に賃借人が借りたい立地条件にあるビルなどでは、リスクがすくないけれども、テナントが契約満了により退去した後のビルの利用者が長期的にない場合には、収益が上がらないというデメリットがあります。
銀行借り入れなどにより収益ビルを購入した場合には、テナントが入らず空き室が増えてしまうと、借入返済との関係で収益と返済のバランスが崩れてしまい、負債が多くなってしまうという状況になる可能性もあります。
ラブホテルの購入のデメリット
(1)レジャーホテルのデメリットは、収益ビルと比べて、銀行の融資が付きにくいということです。メガバンクなどでは、融資がつきません。信用金庫や信組などでの借り入れをして購入をされているオーナー様も見受けられます。
そのため、金利が若干高くなります。
(2)レジャーホテルの場合には、収益ビルと違って、長期的な利用者よりも、日々の集客がちゅしんになります。そのため、日々の集客をどうするかの運営のノウハウが必要になります。専門的な運営が必要となるケースもあります。
(3)また、日々お客が利用するため、修繕リスクは収益ビルより高くなります。修繕経費を計上・積立をしておくことが収益ビルより必要です。
ラブホテルの購入のメリット
(1)ホテルの運営の利益は、収益ビルに比較して、多くの場合には利回りが高いというメリットがあります。場所や運営によって、一部屋について1日2組以上利用する場合もあり、一部屋を月額で賃貸している場合より収益性が高い結果になります。
例えば、ＩＬＤＫの広さとして、場所によりますが、賃貸の場合には10万円前後の家賃となりますが、ホテルの場合には、1日２組として、1日1万円前後とすると、月額で30万円前後ほどの売上利益となります。ただ、運営経費があるため、この金額から半分ほどは運営経費ででるため、残り税引き前の利益が15万円前後となります。そのため、運営の仕方により収益ビル以上の利益を見込めることが多いです。ホテルによっては、物件状況にもより一部屋1カ月50万円以上の売上を出しているところもあります（このようなところの物件は滅多に売却案件としてでてきませんが）。
(2)ラブホテルの数は限られており、今後新しいホテルの建設がほとんどないため、限られた地域のなかで限られた競争相手との間でのビジネスとなるため、運営により収益を上げる伸びしろが多い場合があります。