⑤ホテルの購入にあたり見なければならないポイントcompany
ホテルの購入にあたり見るべきポイント
（１）利回り
（２）修繕履歴
（３）ホテルのボイラーや水回りのトラブルや劣化の有無
（４）風営法の許認可を受けた物件か
（５）建築基準法の許可証を得ているものか（建築基準法違反がないか）
（６）旅館業法の営業許可があるか
（７）境界線確定がなされているか
（８）耐震基準となっているか
（９）建物が建っている場所の用途地域はなにか
（１０）建蔽率など
（１１）駐車場の有無、駅やインターチェンジからどれ位の距離と位置か
（１２）看板を設置できるかどうか、
(1)ホテルの購入に当たっては、まず売却代金が購入するに当たって妥当な金額かどうかを判断する必要があります。そのためのメルクマールとして、１）当該土地建物の固定資産評価額、２）現在の資金繰表をまずチェックする必要があります。
この場合でも、レジャーホテルを運用することを念頭に置く場合には、固定資産評価額よりも、現在の資金繰り表（レントロール）の売上と税引き前の純利益がいくら上がっているかを見る必要があります。売買価格が高いにも関わらず、売上が経っていない場合には、ホテルを運用しても、投資額を回収するだけの純利益がなく逆に、修繕費用など思いもよらない出費の負担がかさみ、こんなはずではなかったという結果になりかねません。
私どもが考える利回りからすれば、ネットで１０％を下回る状況での売買金額は適正な売買価格とはいえず、ホテルが売れ残ってしまう可能性が高くなります。
ただ、ホテルを購入後の用途によっては、ホテルの運用以外でその建物や土地を使用する場合には、主に、土地の評価額（その土地の立地条件等）が売買価格の適正価格に反映することになると考えてよいと思います。
例えば、建物自体の固定資産評価額が予想外に高いとしても、土地が二束三文の価格にしか評価されていなければ、建物の利用ができなければ、建物は無用の長物になる可能性があり、そのうえ、土地が二束三文なため、土地を売却しても、投資額の回収すらできないとおいう事態になりかねません。
(2)次に、ホテルのの購入を検討するに当たっては、修繕履歴を確認する必要があるのは他の不動産物件と変わりません。特に、ラブホテルといわれる物件は、多くの物件が昭和の終わりから平成の初期に立てられているケースが多いため、経年劣化による修繕履歴の確認は必須となります。昭和５７年以前の不動産であれば、耐震構造が新耐震になっているかどうかの検討も必要でしょう。修繕履歴をみることによって、どこがどういう原因で修繕されたかも分かる場合があり、購入後にかける修繕費用を予測することもできるからです。
(3)修繕履歴と相まって、水回りのチェックは必要となります。ボイラーにおいては、直近でいつ取り換えたかを確認する必要があります。ボイラーが壊れているとか、壊れそうな程古い場合や、トラブルを起こしているボイラーであった場合には、かなりの取り換え費用が購入後に必要になる可能性があります。しかも、ボイラーが止まってしまうと、各部屋にお湯がでなくなるため、まさに開店休業状態になってしまうためです。
運用に問題を抱えたホテルの売買の場合には、ボイラーや水回りのチェックは欠かせません。水漏れなども、上の階で水漏れを起こした場合には、下の階も水浸しになったりと使えなくなる可能性があります。これは、どの不動産でも同じ点かと思います。
加えて、水回りに関連して、ホテルで使用される水が水道水か井戸水かをチェックする必要があります。貯水槽を使っているかもチェックする必要があります。井戸水などの利用は、水道代が安く済む反面、井戸水の水質検査をクリアしておく必要があるからです。
(4)風営法の許可を受けているホテルか否かで、ホテルの売買が、法人自体の売買にならないといけないのか、不動産だけの売買でよいのかが違ってきます。風営法の許可を受けているホテルについては、権利は一身専属性のある既得権となるため、ホテル不動産を個人や別法人が譲り受けてもの風営法の許可を譲渡し人が得ていたとしても、風営法の営業をすることができなくなります。（風営法参照）その場合には、旅館業法の基準に従った許可を新たに取り直さなければならないこととなります。（旅館業法参照）
(5)建築基準法に従って、建物自体が建築許可証を得ていることが必要です。売買を検討するにあたって必ず事前にチェックしてから契約をしなければなりません。
許可が下りていない物件であれば、違法建築ともいえ、営業自体ができないことになるからです。
(6)風営法の許可を得ていないラブホテル・レジャーホテルの営業ができるのかと質問を受けることがあります。法律上のラブホテルという定義に当てはまる不動産の営業形態であれば、風営法の許可を得ないラブホテルの運営はできません。
しかし、一般の方がイメージとして持っているラブホテル・ファッションホテル・レジャーホテルの多くのホテルが、風営法の適用のないホテルとして、旅館業法が適用されることになります。
ラブホテルのようなホテルも、旅館業法の要件を満たす場合には、それにより許可証が下りれば営業できることになります。
そのため、ホテルが風営法のホテルか、旅館業法のホテルかに注意する必要があります。
(7)不動産売買の場合と同じように、境界線確定がなされているがなされているかを確認する必要があります。ホテルが経っている場所によっては、市街化調整区域や、田舎にある場合もあり、境界線自体が不明確のままにあるケースもあります。競売等で古くからの物件を購入した場合に、境界線の確定が定まっていないこともある。境界線確定自体が風営法の許可や旅館業の許可の必ずしも必要ではないが、隣接地との無用な紛争を生じさせる可能性もあるため、売買の購入する前には事前に確認しておくことが必要です。
(8)前述した通り、建物の建築基準表の従った建物となっているかどうかも購入の際には重要なチェックポイントです。耐震構造にない場合には、耐震補強をする必要がある場合には、その実費を買主側が負担することになりかねないからです。
(9)ホテルが立っている場所がどの用途地域に含まれているかも注意を要します。用途地域によっては、建替えが困難な場所や、広告看板を立てることができる場所などの制限や、風営法の許可営業との関係でより広い制限を受ける結果となるからです。（１２）のように看板を立てられる場所が用途地域から制限されたり、ホテルに客を呼び込むためには、道路脇の立て看板など客にいかにホテルをアピールするかがポイントになるからです。
(10)建蔽率によっては、都会の市街地にあるホテルにおいて、収納できる客の数を上げるため、２階建てから３階建てや部屋数を増やしたりすることがありますが、それにより、建てられる建物の平面積の制限があり、増設できないなどの結果になりかねません。そもそも風営法の許可の物件では、部屋の増設はほぼ不可能ですが。
(11)ホテルが立っている位置は、ホテルを購入した後の集客率にもかなり影響するために、必ず現地確認をする必要があります。高速道路の降り口降り口の付近か、行きやすいか行きにくいか、道路等から見えやすいところにあり分かりやすいかどうか、車の入口出口が二つあるのか、１つだけなのかなど、利用しやすさと目につきやすさが重要になります。その意味では、ホテルが何個もあるところでは、入口付近にあるホテルの方が入りやすく、奥のホテルの方が入りにくいといえます。
弊社にご依頼いただく場合には、ホテルの運用の適正や購入ポイントを丁寧にご説明いたします。
もしご検討される前に、安心してご相談ください。