ラブホテルの市場のニーズと分析company
■１９８０年代〜２０００年始め頃
2年ほど前は、レジャーホテル（ラブホテル）の経営は、運営方法をそれほど考えなくても景気に影響せず、売上げが立つと考えられ、良質な資産運用のひとつと考えられていました。特にバブルの頃に立てられたものが多く、ホテルに特化した建築士事務所等が設計した独特で豪華な建物が多く建設されました。
また、金融機関の多くがバブルの時代には貸付を行い、有名な金融機関が金利を高く設定し融資をしていました。また、ラブホテルに対するファンドを組成し、投資案件として何十億単位で購入していました。
■２００７年前後〜
しかし、日本のバブルが弾けた後、景気の予想以上の悪化と、金融機関の貸し渋りなどから、ホテル経営においても、ただホテルを持っていればそれだけでよいという時代は終わりを告げました。ホテルの修繕費用の融資を受けたくても銀行自体が貸付をしない状況の中で、体力のないホテルグループにおいては、ホテル事業から撤退し、ホテルの売却物件が多く出回わり始めました。
この当時は、ホテルの勝ち組と負け組というように、運営で失敗したり、本業を行っている事業者の本業の悪化のため、ホテル事業部門を処分せざるをえないことも起こっていました。
特に、金融機関からの貸しはがしなども積極的になり、貸付時の利息と貸付期間が５年〜７年という比較的短期のものも多かったため、不良債権化したこともありました。不良債権としてホテルの売却が出回ったこともありました。
このころは、比較的買い手市場でした。それでも、売れ残ってしまう場合には、時間を経て、空地や駐車場に代わってしまうとう現象がありました。
例えば、集客率が悪く老朽化したホテルなどは、地価がそれなりの値段をするため、売却希望価格と購入希望価格とが合わず、場所によっては、ホテルの営業を止めて、駐車場になったりしました。また、東北大震災の際には、東北の震災エリアでは、ホテルを除染作業員のための宿泊施設にしたり、営業補償金をもらうなどして、ホテルの運営が救済されたところもあります。
■２０１２年前後頃〜現在
日本国内の市場が狭まっていく一方、中国などから日本への海外渡航や、日本の土地や建物を購入する富裕層が台頭するようになり、特に東京の中心部を中心にホテル等を購入するものも増えてきました。
リーマンショックが起こる前には、欧米を中心とするファンドが蘇生されホテルを買いあさっていたことがありましたが、その後、中国を中心とする新興勢力のファンドや個人による購入が目立つようになりました。
それと同時に、アベノミクス効果？もあってか、日本への観光客が軒並み増加し、東京を中心とする宿泊施設の不足などの影響を受けて、東京の中心部２３区を中心に、ホテルを購入する需要は現在もなお、高いものがあります。
レジャーホテルについても、東京中心部については、需要に応じた供給がない状態が続いています。そのため、ホテル売買価格も、ニーズの高い渋谷、池袋、五反田、鶯谷、新宿などなど、部屋数にわりにかなり高い単価がついています。
加えて、安倍政権下の日銀の金融政策により、マイナス金利政策を続けていく限り、金融機関も、事業に貸し付けする方向に積極的になるなどの融資の方針の転換があります。昔のラブホテル融資の失敗の経験から、貸付を渋っていた金融機関も、購入者の評価点や保全のの取り方によって、融資を出すようになってきました。
そのため、借り入れの全額をすることなく、一部を借入によって購入する希望者も増えてきました。
他方で、東京都心のホテルについては、ニーズが高まってきていますが、地方のレジャーホテルは、その恩恵を受けることが少ない状態がつづいています。
バブルの時代とことなり、現在の若者がレジャーホテルを利用する客が少なくなったことと、バブルの時代に利用していた利用客の層（いわゆる団塊の世代）が、高齢化してきており、利用することがなくなっているなど、ラブホテル自体を利用する利用客自体が減ってきている現実があります。とはいえ、男女の関係は人間の本能的な部分であるため、必ずしもニーズが全くなくなるというものではありません。
その中で、いかにして、継続して利用しているお得意様を捕まえつつ、新しい潜在的な利用客を発掘し、お得意様としての利用客に取り込むかが運営の中核のノウハウの部分になりつつあります。
他方で、地方にも海外からの観光客の増加に伴い、旅館などと同様に、インバウンドとして、ホテルを転用する購入者も増えてきています。
また、中には、マンションへの変更や、老人ホームとしての転用を考えているところもあるようです。
現在のラブホテルの市場においては、東京都心を中心とした大都市圏で、利回りのよい物件を探すことが困難な状況になってきております。
また、ホテルの買い手市場であった時期に投機物件として安く購入した方にとっては、オリンピックの前にホテルの価格が高くなった時期を見計らって売却してホテル物件が多く出てくることが見込まれます。
オリンピック終了後は、一時景気が落ち込むとの統計があるため、オリンピックが始まる前一番いい状態で売りたいという投機オーナーの心理が働いています。
弊社としては、確かに一時落ち込む時期があったとしても、日本への観光客の増加が極端に減ることは考えれないため、落ち込みは一時的なものであり、ホテル運用もそのやり方によって今以上の利益を生むツールになるものと思われます。
風営法の適用により許可をもらっているレジャーホテルや旅館業法に基づくホテルにしても、立地場所や、その分野でのホテルがこれから新しく作られることも考えずらいため、既得権的なものとして、利用客の獲得と維持ができるものと考えています。
特に地方におけるホテルについては、運用のやり方によって、利用の仕方を再生することが可能ですし、売買価格に応じて金額を交渉できれば、収益率が悪くない物件として保有することも可能となります。
収益物件の市場のニーズと分析company
収益物件については、 ２０１５年現在においては、東京を中心に、関東３県に需要が高まってきています。
とはいっても、大都市圏の商業圏内にない土地建物については、個人の住宅としてのニーズは高いものの、収益を目的とする物件としては、ニーズがそれほど高くないのも事実です。
地方の収益不動産については、土地評価額がでないため、銀行で借り入れが困難なケースもあります。
他方で、地元の資産家からすれば、景気が未だ地方の末端までいきわたらないため、物件の購入については、買い手市場のところもあります。
地方でも、収益性の高い物件を購入することもできると思われます。
東京への投資家の投資への一極集中のように見られる中で、東京を中心に投資を望む投資家は、逆に地方への投資に関心がないため、地方においては、競争がそれほど高くないのも事実です。
東京で収益性の高い物件は、建物の築年数に反比例し、購入価格が高くなればなるほど、建物の収益性が低くなるものとされるのが傾向です。