融資相談のご相談company
ホテルの売買、法人売買において、融資を銀行から受けたい、金融機関から受けたいとのご相談に対応いたします。
融資を受ける条件については、下記のような状況を考慮されます。
①購入先の会社又は個人の信用状況（与信）
たとえば、会社であれば、３期の決算書の内容
②購入物件の物件の状況や立地場所
土地に対する固定資産評価、建物の評価額など、評価額の７割程度
担保貸付できる物件かどうかの評価
③収益性の確実性
収益がどこから入ってくるかなど。賃貸人の素性（例えば、公的機関の出張所などが借り上げているビルかどうか、現在の収益性レントロールからみて、融資できる状況か否か
④借入する側に保全となる不動産があるか、保証人がいるかなど
以上の内容の他、様々な状況を考慮して判断されることとなります。
なお、風営法の営業許可がある物件については、融資先は限られます。通常の銀行等ではそのホテル購入の条件では難しいです。
その他、不動産の購入に当たって融資先等のご紹介等のご相談も伺っております。
融資していただける銀行及び金融機関様ご紹介くださいcompany
融資会社様に、融資先を探されている金融機関様、ご連絡ください。随時募集しております。
不動産購入のための融資、繋ぎ資金、事業融資などへの中小企業などご紹介いたします。
融資をどの程度うけるべき？company
収益物件の購入についてどの程度、金融機関から借り入れをするのが望ましいかについて聞かれることがあります。
また、全額融資でのご相談を受けることがございます。
具体的に、どの程度が望ましいかは、その金融機関の性質や対象物件、借り入れる方の与信、担保となるものがあるかどうかによって異なってきます。
まず、全額を借入で賄うことは、投資事業や不動産から上がってくる収益を基準に考えるべきでしょう。
仮に、３億円を全額借入たとして、実質利回りが１０％しか上がらない場合には、年間で約３０００万円の経常利益にしか過ぎなくなります。とすると、仮に金融機関が２％で５年貸し付けた場合には、利息は初年度は年約６００万円となります。元金への充当により、元本が減りますので、利息はもう少し減っていきます。また５年で元金返済となるものと考えておいた方がよいです。金融機関では、更新があるので、必ずしも５年で契約は終了しないということを言われますが、何かあれば貸しはがしにくるのが鉄板ですので、５年での元本返済ができることを念頭に置いておく必要があるでしょう。
とすると、元本５年での均等割りでの返済となると、年６０００万円の元金返済となります。１年目では、元利金合わせて６６００万円近い返済を考えておいた方がよいと思われます。
すると、年の経常利益が３０００万円しかない場合には、赤字に陥ってしまいます。３０００万円近い赤字を、５年返済計画で埋めていけるものかを事前に検討しなければなりません。
他方で、返済期間が１０年であった場合には、１年の元本返済が３０００万円となるため、利息と合わせて、１年目の返済は３６００万円となります。これで考えると年に利息分の赤字が毎年でることになります。
逆に、返済期限が１５年であった場合には、１年の返済元本は２０００万円となります。とすると、初年度の利息と元本で、約２６００万円の返済となります。この場合には、経常利益が３０００万円であるため、十分に初年度から売上を黒字化することが可能となります。
このように、全額の借り入れの場合には、借入利息の影響しますが、むしろ返済期間が直接的に経営を圧迫することとなります。
そこで、全額を借り入れる場合には、金利もそうですが、返済期間を重視すべきこととなります。
これに対して、３億円のうち、その半額を借入たにすぎない場合には、次の通りとなります。
経常利益が同様に、１０％の３０００万円でるものとして考えると、１億５千万円の借り入れにすぎないとすると、返済期限が５年の場合には、初年度は３０００万円の元本の返済となりますが、利息は１５０万円にとどまります。
返済期限７年での借り入れの場合には、約２１５０万円程度の元本と利息１５０万円の約２３００万円程度の返済に留まります。とすると、１年目から経常利益は黒字化してきます。
あたりまえのことですが、当然借入金額が少なければ少ないほど、返済期間が短い借り入れも可能となり、利息事態も売上を圧迫することがなくなります。
このような黒字化の経営の中で、リスケをすることなく支払期限に支払いを続けているとさらに、金融機関からの借り入れが可能となってきます。
経常利益を黒字化に保てる借入金額を設定して、返済を続けながら、修繕費用等の支出が必要な場合にさらに借り入れるという形で健全経営を続けていける状況にすべきと思われます。
そのため、無理な返済期間や金額を引っ張ってまで、借り入れをして、不動産を購入したり事業を購入することは避け得るべきです。
他方で、売上を上げて業績を良くして転売をかけるということも考えられます。
転売をして、売却金額を上げて売買する場合には、返済計画ををそれほど考える必要がありませんが、利用客や収益を上げるだけのノウハウがない場合には、借り入れだけで購入するのは危険を伴います。